标题:(北上广深的豪宅卖疯了)每10个千万富豪,就有1个炒房客!

低空飞行将近三年后,豪宅价格又开始冲上云霄。

    胡润百富近日发布的《2021中国高净值人群家族安全报告》显示,与去年相比,2021年中国高净值人群消费价格总水平上涨了4.39%,高于国家统计局公布的全国居民消费价格指数。其中,房产板块的平均涨幅高达9%,位列统计范围内10大板块的第二。

    高净值人群指的是拥有千万人民币家庭净资产的高净值家庭,2021年,中国高净值家庭数量202万户,比去年增加了4万户。高净值家庭的职业构成中,炒房者占去1/10,虽然对比去年,这一比例没有发生变化,但在总基数增加的情况下,炒房者的数量也变得更多。

(北上广深的豪宅卖疯了)每10个千万富豪,就有1个炒房客!(图1)

    这是2018年以来,房产板块消费价格涨幅首次冲入前三,富豪们正在重新燃起对豪宅的投资兴趣。时代财经统计得知,2021年1-10月,在价格上涨的同时,北上广深的豪宅成交量也在上扬,广州千万级别的豪宅成交量甚至创下历史极值。同时,近一个月,法拍市场还多次出现总价近亿元的房产成交。

    这一现象令市场颇为意外,只因调控政策持续深化,但富豪们的购买力似乎并未受到影响。在普通住宅市场成交冰冻的背景下,豪宅市场是否正在走出独立行情?

    触底反弹,豪宅价格呈V型走势

    尽管富豪们的房产遍布全球,但此轮房价的触底反弹,内地房产做出了十分重要的贡献。根据胡润百富的报告,2021年,中国高净值人群房产板块消费价格涨幅超过平均水平(即9%)的房产项目有6个,其中5个位于国内,分别是北京缦合、北京紫玉山庄、杭州武林壹号、深圳东海花园君豪阁和上海世茂滨江,涨幅介于11.3-38.6%。

    早在2020年,豪宅市场的回暖已有迹象。胡润百富的报告显示,2016-2017年,中国高净值人群房产板块消费价格涨幅分别为13.0%和16.6%,领涨所有板块;而在调控的“暴击”之下,2018年涨幅收窄至3.4%,此后于2019年出现1.3%的降幅。疫情对经济的冲击,使得不少人重新选择购买不动产作为资产保值的手段,2020年,中国高净值人群房产板块消费价格止跌回升,小幅上涨1.4%。

    具体来看,2020年涨幅超过板块平均水平(即1.4%)的房产项目有9个,其中3个位于内地,分别为深圳东海花园君豪阁、北京紫玉山庄和上海汤臣一品,涨幅介于2.3-13.5%。

    一名有5年豪宅市场从业经历的房产经纪人告诉时代财经,其所负责的上海浦东新区豪宅价格在2020年10月启动上涨行情,“差不多今年三四月份,原来总价2000万的豪宅标的,基本都变成3000万了”。

    尽管广州豪宅并未入榜,但实际上逻辑相似。时代财经了解到,2020年下半年,广州市天河区珠江新城二手豪宅价格的“异动”率先开启了楼市的上升周期。受此带动,2020年全年天河二手房凭借15.5%的幅度领涨全市11区,个别楼盘甚至在短短半年时间上涨超过50%,即成交价由不到10万元/平方米升至超过15万元/平方米。

    富豪入场扫货,北上广深豪宅受捧

    豪宅市场的回暖在今年得到了延续。时代财经综合中原、克而瑞、百廷豪宅和丽兹行等多家机构的数据发现,2021年1-10月,北上广深的豪宅成交量大幅上涨。

    其中,北京市场总价1500万元以上的一二手豪宅合计成交7524套,全面超越2020年全年的6401套;上海2000万元以上一二手豪宅合计成交3968套,而2020年全年为4139套;广州千万级别一手豪宅成交量突破2000套,达到历史之最;深圳千万级别的一手豪宅成交量也取得亮眼的成绩,前10月实现5605套,达到近3年的最高水平。

    不过,中原地产首席市场分析师张大伟对时代财经指出,2021年第一季度信贷环境宽松导致市场成交量加速放大,二季度持平,但三季度出现全国性放款难,严重制约楼市成交,因此下半年市场经历了从高温到冰冻的突然变化,豪宅的成交量亦随行就市开始步入下行通道,尽管极个别高价成交案例依然不时出现,“但这样的成交没有意义”。

    以北京市场为例,根据丽兹行的数据,今年1-10月,北京1500万元以上一二手豪宅每月平均成交752套,但10月份的实际成交已降至392套。

    上海方面,自6月份以来,2000万以上二手豪宅成交量逐步下探,从6月份的178套跌至10月份的74套;一手豪宅则受供应集中放量的影响,并未出现明显下跌。一名上海豪宅经纪人告诉时代财经,标的5000万元以上的豪宅成交并未受到调控政策的影响,且年尾资金充裕不少,客户加快成交;而由于5000万元以下的豪宅在新房市场有较多的选择,同时上海一二手价格出现倒挂,不少客户由二手房市场转投新房。

    然而,近一个月,杭州和上海法拍市场依然多次出现总价近亿元的房产成交。其中,21名富豪“火拼”719轮疯抢上海市徐家汇(002561,股吧)一栋老洋房的令市场颇为意外。时代财经了解到,经过11个小时的竞价,这栋老洋房最终以9932万元的总价成交,较评估价溢价83%,较起拍价溢价162%。上述豪宅经纪人指出,由于今年杭州、上海两地将法拍房纳入限购范围,实际上法拍市场有所降温,但由于上述法拍房产本身产品稀缺才会产生高价成交。

    尽管如此,相比普通住宅,豪宅产品显得更加“抗跌”。根据深圳中原研究中心,今年10月份,深圳新房开盘去化整体回落至逾5成,而去年往往达到七八成,甚至出现购房者通宵排队“打新”的情况,但豪宅项目成交表现更加,位于南山10万+豪宅的深铁懿府甚至开盘售罄,单日卖出648套房源,合计揽金73.4亿元。